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南昌市房地產(chǎn)消費(fèi)者研究
作者：佚名 日期：2003-1-14 字體：[大] [中] [小]
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調(diào)查單位：經(jīng)濟(jì)晚報(bào) 江西方圓市場(chǎng)調(diào)研中心
調(diào)查熱線：0791—6258286
網(wǎng)址：www.fyad.com.cn
撰稿：王錦
南昌市房地產(chǎn)業(yè)已沉寂多年，隨著2001年末外地房地產(chǎn)商的加盟，現(xiàn)在逐漸火爆起來(lái)。“華南虎”深圳萬(wàn)科嘯聲未絕，“東北虎”大連萬(wàn)達(dá)虎蹤又現(xiàn)，香港金球、上海綠地集團(tuán)和浙江中富等開(kāi)發(fā)商的成功“登陸”，加上本地的房地產(chǎn)公司，南昌市房地產(chǎn)業(yè)這塊大蛋糕將被瓜分。一場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)爭(zhēng)就要在南昌打響，到底誰(shuí)能贏得這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)，我們將拭目以待。<br>
走遍南昌市的大街小巷，新建的住宅小區(qū)隨處可見(jiàn)，樓房如雨后春筍般瘋長(zhǎng)了起來(lái)，成為南昌市一道獨(dú)特亮麗的風(fēng)景。讓不少市民都有“臨淵慕魚(yú)”之感！目前南昌市的房地產(chǎn)業(yè)已成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，也成為百姓熱切關(guān)注的焦點(diǎn)。為此，江西方圓市場(chǎng)調(diào)研中心與經(jīng)濟(jì)晚報(bào)合作，策劃了本次關(guān)于南昌市房地產(chǎn)方面的電話訪問(wèn)，本次共訪問(wèn)529名市民，回收有效問(wèn)卷525份，有效率達(dá)到99.24%。樣本的性別結(jié)構(gòu)：男50.1%，女49.9%；樣本的年齡結(jié)構(gòu)：21至30歲26.9%，31至40歲32.4%，41至50歲22.1%，51至60歲18.7%；文化層次：初中及以下21.3%，高中及中等學(xué)歷35.4%，大專(zhuān)及本科39.4%，本科以上3.4%；樣本的職業(yè)或身份如圖1；樣本的家庭月均收入如圖2。
南昌人的住房現(xiàn)狀
俗話說(shuō)：“安居樂(lè)業(yè)”。由此可知，住房對(duì)每個(gè)人的重要性。調(diào)查分析顯示：迄今為止在所有被訪者中，有28.9%的住房是單位的集資房，是目前南昌家庭最普遍的住房。其次房改房，有18.9%的比例。剛買(mǎi)一兩年的新商品房的家庭的比例有7.5%。自家建房、租房和早期購(gòu)買(mǎi)的房子的比例分別占8.6%，9.6%，11.3%。從以上的調(diào)查結(jié)構(gòu)可以看出，租房和早期購(gòu)買(mǎi)的房子總共占了20.9%的比例，他們是最有可能的購(gòu)房者。從以上的分類(lèi)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)可以看出，自家建房的房子也有一部分人想買(mǎi)房。因此，在實(shí)際中想買(mǎi)房的群體將更大。如何引導(dǎo)這部分群體買(mǎi)房將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該關(guān)注的問(wèn)題。
對(duì)住房滿意度的調(diào)查分析顯示：被訪者對(duì)自己住房感到非常滿意的有26.13%，比較滿意的有12.13%。最不滿意的是住房面積太小了，有17.73%的家庭出現(xiàn)這種情況；其次是房型設(shè)計(jì)，占15.48%的比例；周邊環(huán)境差綠化低、周邊治安不好、房子質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)周邊環(huán)境不健全和物業(yè)管理不好分別占有8.54%、7.14%、6.36%、4.8%和2.6%的比例。其它方面像交房面積與合同面積不相符，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房前的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)等問(wèn)題比重就比較小。最近一兩年買(mǎi)的商品房的被訪者有43.1%覺(jué)得滿意，覺(jué)得不滿意最多的是面積太小，其次是房型設(shè)計(jì)、房子質(zhì)量、周邊治安和小區(qū)周邊環(huán)境等方面覺(jué)得不滿意。從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，有一半多的家庭對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，他們普遍覺(jué)得面積太小和房型設(shè)計(jì)不合潮流；其它的如綠化、治安、物管等方面也有一定比例的家庭認(rèn)為不夠完善�！安粷M意者十之五六”，如何讓自己住得更舒適是他們所追求的，這也是房地產(chǎn)業(yè)的潛力所在。“工欲善其事，必先利其器”，如何讓購(gòu)房者買(mǎi)到稱心如意的房子正是開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁思考的問(wèn)題。
南昌：3.45萬(wàn)個(gè)家庭兩年內(nèi)購(gòu)房
如果按照南昌市有33.19萬(wàn)戶居民，那么在未來(lái)的兩年內(nèi)將有3.45萬(wàn)個(gè)家庭想買(mǎi)房。半年內(nèi)想買(mǎi)房的有0.70萬(wàn)戶；一年內(nèi)想買(mǎi)房的有0.96千戶；一至兩年內(nèi)想買(mǎi)房的有1.79萬(wàn)戶；三至五年內(nèi)想買(mǎi)房的有3.58萬(wàn)戶；五至十年內(nèi)想買(mǎi)房的有2.75萬(wàn)。半年內(nèi)買(mǎi)房的群體主要是租房、早期購(gòu)買(mǎi)的房子和單位的集資房的家庭。一年內(nèi)買(mǎi)房的群體主要是單位的集資房和房改房的家庭。兩年內(nèi)想買(mǎi)房的群體主要是租房、單位集資房和房改房的家庭。從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，南昌市有超過(guò)一成的家庭在近兩年內(nèi)有買(mǎi)房的計(jì)劃，房地產(chǎn)業(yè)在南昌市有非常大的發(fā)展?jié)摿�。許多外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都看中了這一點(diǎn)，紛紛涌入南昌，瓜分這塊甜美的蛋糕。據(jù)了解，目前南昌市市場(chǎng)已被外來(lái)的房產(chǎn)“大鱷”吃了一半多，市場(chǎng)開(kāi)始重新洗牌。
對(duì)購(gòu)房者買(mǎi)房的原因調(diào)查分析顯示：有44.0%的家庭是因?yàn)橄霌Q一下住房環(huán)境而準(zhǔn)備買(mǎi)房；因?yàn)樽》窟^(guò)久而買(mǎi)房的家庭占了24.8%；因?yàn)榻Y(jié)婚而買(mǎi)房也占了24.2%的比例；當(dāng)作投資的人比較少，只有3.5%。結(jié)婚而需買(mǎi)房的家庭月均收入主要集中在1000元至3000元；住房太久而需買(mǎi)房的家庭月均收入主要集中在600元至5000元；想換個(gè)住房環(huán)境而需買(mǎi)房的家庭月均收入主要集中在1500元至3000元�，F(xiàn)在買(mǎi)房者不會(huì)只徒有“慕魚(yú)”情，也已具備了“結(jié)網(wǎng)”的能力。
“板塊時(shí)代”的來(lái)臨
進(jìn)入2002年，南昌樓市就不甘寂寞，開(kāi)發(fā)商們你方唱罷我登場(chǎng)，輪番上演著洪城樓市一幕幕的精彩。不論是無(wú)心還是有意，“板塊”無(wú)疑成為他們共同演澤的話題。南昌樓市的“板塊時(shí)代”來(lái)臨了。為此，我們對(duì)購(gòu)房者想購(gòu)買(mǎi)那里的房子進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)構(gòu)顯示：大多數(shù)的市民還是更愿意住在市中心，占調(diào)查總數(shù)的1/3，市中心板塊還是永遠(yuǎn)的“好望角”，市中心交通便利，生活配套實(shí)施完善，更有沉淀的文化教育底蘊(yùn)，這些優(yōu)勢(shì)是其它板塊無(wú)法比擬的，有好多人難以舍棄都市繁華和原有的生活方式而蟄居其中。因?yàn)檎?guī)劃，紅谷灘作為南昌市的行政中心，同時(shí)加強(qiáng)居住、文化、商業(yè)服務(wù)等配套功能，獨(dú)特的規(guī)劃和宏偉的藍(lán)圖使許多家庭選擇紅谷灘作為居住地也成為許多市民的一種選擇，有21.3%的比例，選擇紅谷灘作為居住地主要是在未來(lái)的三至五年有買(mǎi)房打算的家庭，有56.7%的比例。朝陽(yáng)片區(qū)近幾年已成為南昌市商品房住宅最集中、密度最大的地區(qū)，它有著得天獨(dú)厚的水資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)美的環(huán)境、完善的生活配套實(shí)施便它成為南昌最適宜居住的板塊之一，有9.9%的家庭打算在那里買(mǎi)房。京東片區(qū)已逐漸讓人刮目相看，綠化面積的增加和片區(qū)的全面規(guī)劃提升了片區(qū)的居住品位，因此有7.1%的家庭選擇了京東片區(qū)。城南片區(qū)有5.7%的比例。也有少數(shù)的家庭選擇新建縣城區(qū)作為居住地，幾乎都是在三至五年內(nèi)有買(mǎi)房打算的家庭。
花園城市中的“花園”
目前南昌市正在為申辦花園城市而努力，南昌變得越來(lái)越漂亮，各個(gè)置于其中的小“花園”功不可沒(méi)。穿梭于南昌市的大街小巷，各幢類(lèi)似風(fēng)格的建筑鱗次櫛比，“風(fēng)景這邊獨(dú)好”。如此亮麗的風(fēng)景會(huì)讓人產(chǎn)生不至一點(diǎn)點(diǎn)心動(dòng)的感覺(jué)。而調(diào)查結(jié)構(gòu)顯示，確實(shí)有好多人動(dòng)心。在144個(gè)被訪者中有80.6%的家庭會(huì)選擇花園小區(qū)式的新商品房；有12.5%的家庭會(huì)選擇單位集資房，而買(mǎi)二手房和房改房的家庭比較少。確實(shí)，花園小區(qū)式的商品房的環(huán)境、綠化和物業(yè)管理等等配套實(shí)施是其它的樓房沒(méi)法比擬的，如此舒適安逸的環(huán)境難怪會(huì)有這么多人想擁有一套。在調(diào)查購(gòu)房者選擇住房類(lèi)型的訪問(wèn)中，絕大多數(shù)家庭選擇普通套型和復(fù)式套型，分別占有53.7%和28.7%的比例。選擇錯(cuò)層套型和躍層套型所占的比例較少。通過(guò)住房的形式和家庭月均收入交叉分析，選擇復(fù)式套型的家庭月均收入主要集中在2000元至3000元之間。普通套型的住房仍然是廣大購(gòu)房者的首選。
對(duì)142個(gè)的樣本進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)：購(gòu)房者最?lèi)?ài)的戶型是二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、和二室二廳一衛(wèi)，分別有20.4%、19.0%、17.6%和16.2%的比例；三室二廳一衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi)、二室二廳二衛(wèi)和四室二廳二衛(wèi)也占有少部分比例，分別為8.5%、7.7%、3.5%和2.1%；其它的戶型的比例就更少。通過(guò)戶型和家庭月均收入交叉分析發(fā)現(xiàn)：購(gòu)買(mǎi)三室二廳二衛(wèi)的家庭月均收入主要集中在2000元至5000元；購(gòu)買(mǎi)三室一廳一衛(wèi)的家庭月均收入主要集中在1000元至3000元。 選擇二室一廳一衛(wèi)的家庭的面積主要集中在100平方米以下；選擇三室二廳二衛(wèi)的家庭的面積主要集中在100至140平方米；選擇二室二廳一衛(wèi)的家庭主要集中在120平方以下；選擇三室一廳一衛(wèi)的家庭的面積主要集中在80至120平方米。
在進(jìn)行購(gòu)房者想要什么樣的裝修情況的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：絕大多數(shù)家庭都希望買(mǎi)基本裝修和中檔裝修的房子，分別有43.4%和34.3%的比例；希望是毛坯房也有12.6%的比例；另外希望是高檔裝修只有少部分家庭。購(gòu)房者還是希望房子能有一定的裝修，購(gòu)房后化在裝修方面的錢(qián)少一點(diǎn)，裝修時(shí)間也快一點(diǎn)，能夠盡快遷入新居。
“生活幾何”
“我想有個(gè)家，一個(gè)不需要多大的地方”，真的不需要多大地方嗎？調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)：南昌市打算購(gòu)買(mǎi)住房的142個(gè)被訪者的平均面積是110平方米。打算買(mǎi)房的面積主要集中在81至120平方米。其中81至100平方米占總被訪者總數(shù)的29.6%；101至120平方米占總被訪者的22.5%；而選擇80平方米以下的房子的家庭也大有人在，有19.6%的比例；選擇121至160平方米的房子有17.7%的比例；選擇161平方米以上的房子只有少部分。（如圖4）通過(guò)面積與家庭月均收入交叉分析發(fā)現(xiàn)：打算購(gòu)買(mǎi)住房面積在81至100平方米的家庭月均收入主要集中在1001至3000元；打算購(gòu)買(mǎi)住房面積在101至120平方米的家庭月均收入主要集中在2001至5000元；打算購(gòu)買(mǎi)住房面積在121至180平方米的家庭月均收入主要集中在3001至5000元；打算購(gòu)買(mǎi)住房面積在181平方米以上的家庭月均收入主要集中在2001至5000元。購(gòu)房者都希望住房的面積能夠大一點(diǎn)，寬敞一點(diǎn)。
“讓更多人買(mǎi)得起房”
今年住宅建設(shè)的主題為“讓更多人買(mǎi)得起房”。此前召開(kāi)的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議也已明確把“繼續(xù)擴(kuò)大面向中低收入居民的住宅建設(shè)，促進(jìn)住房消費(fèi)”作為2002年建設(shè)工作的主要任務(wù)。但有多少家庭能買(mǎi)得起房呢？就此問(wèn)題做出的調(diào)查顯示：目前南昌市市民所能承受的住房均價(jià)為1523元/平方米。每個(gè)價(jià)位的比例如圖3。半年內(nèi)想買(mǎi)房的家庭所能承受的價(jià)格主要在1401至1600元，有60.0%的比例。目前南昌市的房?jī)r(jià)熱漲，“芝麻開(kāi)花節(jié)節(jié)高”，但根據(jù)2001年的統(tǒng)計(jì)年鑒，南昌市2000年的職工月平均工資為579.5元，按照1999年至2000年的發(fā)展比例（10.4%）計(jì)算，2002年月平均工資水平為706元。這樣的工資水平如何去支付住房均價(jià)為1523元/平方米的房子。提起住房，幾乎每個(gè)人都有意見(jiàn)，但歸根結(jié)底最主要的問(wèn)題還在于價(jià)格。南昌作為全國(guó)中部的一個(gè)城市，其沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，居民經(jīng)濟(jì)收入與消費(fèi)水平都有一大截的差距。但南昌樓市的發(fā)展并沒(méi)有因?yàn)槔习傩盏目诖砂T而就停滯不前，南昌樓盤(pán)的建設(shè)隨著南昌城市化建設(shè)步伐的加快，發(fā)展速度迅猛、房子越建越漂亮、越建越氣派，房?jī)r(jià)更是如同斷線的風(fēng)箏——扶搖直上。因此，南昌市民很有必要樹(shù)立住房的科學(xué)消費(fèi)觀念，開(kāi)發(fā)商也有必要作好科學(xué)消費(fèi)的引導(dǎo)，讓購(gòu)房者有更多的選擇。
提到價(jià)格，就會(huì)想到付款方式，如果不能一次性付清房款，又想住進(jìn)新房，怎么辦？不過(guò)現(xiàn)在還有分期付款和銀行按揭的付款方式。調(diào)查顯示：最多的家庭選擇銀行按揭的付款方式，有33.1%的比例；其次是分期付款方式，有31.7%的比例；如果有錢(qián)，也可以選擇一次性付款方式，讓自己不會(huì)有后顧之憂，在調(diào)查中有28.9%的被訪者選擇這個(gè)付款方式。購(gòu)房群體有許多家庭不能一次性付清房款，因此，分期付款和銀行按揭仍是他們首選的付款方式。
“魚(yú)與熊掌”
“房子我所欲也，車(chē)子亦我所欲也”，但兼得者有之，不能兼得者有之。近年來(lái)私人汽車(chē)擁有量在呈直線上升，并將繼續(xù)上升，“一夜之間”汽車(chē)進(jìn)入百姓的家中�！胺孔�、車(chē)子一個(gè)都不能少”是那些高級(jí)白領(lǐng)階層最真實(shí)的想法。在對(duì)522個(gè)被訪者的調(diào)查中，已有車(chē)的人占了2.5%的比例；半個(gè)內(nèi)打算買(mǎi)車(chē)的有0.2%的比例；一年內(nèi)打算買(mǎi)車(chē)的有0.8%的比例；二年內(nèi)打算買(mǎi)車(chē)的有0.6%的比例；三至五年內(nèi)打算買(mǎi)車(chē)的有2.9%的比例；五年后想買(mǎi)車(chē)的有10.5%的比例。俗話說(shuō)：“好馬配好鞍”。有車(chē)肯定要有車(chē)庫(kù)。按照這樣的發(fā)展趨勢(shì)，樓房的車(chē)庫(kù)也成為有車(chē)家庭和買(mǎi)車(chē)家庭關(guān)注的問(wèn)題。
“持幣待購(gòu)”還是“重拳出擊”
目前南昌市房?jī)r(jià)熱漲，百姓不堪承受。市民到底是“持幣待購(gòu)”還是“重拳出擊”，為此設(shè)置了兩個(gè)問(wèn)題：市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格的態(tài)度和對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格的預(yù)測(cè)。在市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格態(tài)度方面的調(diào)查中，有24.1%的人覺(jué)得價(jià)格很高；有47.7%的人覺(jué)得偏高；覺(jué)得正合適的有9.0%的比例。幾乎沒(méi)有人認(rèn)為目前南昌市的房?jī)r(jià)偏低或非常低。通過(guò)態(tài)度和家庭月均收入交叉分析，覺(jué)得房?jī)r(jià)很高的家庭月均收入主要集中在600至3000元；覺(jué)得房?jī)r(jià)偏高的家庭月均收入主要集中在600至3000元；覺(jué)得房?jī)r(jià)正合適的家庭月均收入主要集中在1500至5000元。在對(duì)未來(lái)南昌市的住房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)方面，有42.3%的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上升；有9.8%的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)變；有18.6%的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降低。通過(guò)預(yù)測(cè)和家庭月均收入交叉分析，覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)上升的家庭月均收入主要集中在301至1500元；覺(jué)得房?jī)r(jià)不變的家庭月均收入主要集中在301至600元和3001至5000元3000；覺(jué)得房?jī)r(jià)將會(huì)下降的家庭月均收入主要集中在301至3000元。今年的3·15消費(fèi)者權(quán)益日提出“科學(xué)消費(fèi)”觀念，作為住房消費(fèi)者應(yīng)該量力而行，時(shí)刻保持一顆平常心；而作為住房開(kāi)發(fā)商，也請(qǐng)多聽(tīng)聽(tīng)民聲，多了解民情，讓房?jī)r(jià)趨于合理，趨于理性，趨于多元化，不要讓樓房真正成為消費(fèi)者眼中的“空中樓閣”。
通過(guò)這次調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)：目前南昌市有48.26%的家庭對(duì)現(xiàn)有的住房感到滿意；有3.45萬(wàn)個(gè)家庭在未來(lái)兩年內(nèi)想買(mǎi)房；買(mǎi)房的主要原因是想換個(gè)環(huán)境；買(mǎi)房首選的地點(diǎn)是市中心；主要是想買(mǎi)花園小區(qū)形式的住房；選擇的類(lèi)型是普通套型、戶型是三室二廳二衛(wèi)；裝修情況是基本裝修；面積是110平方米；價(jià)位是1001元至1200元；付款方式是銀行按揭；有一小部分家庭需要車(chē)庫(kù)。
“衣帶漸寬終不悔，為房消得人憔悴”是都市人最真實(shí)的買(mǎi)房經(jīng)歷的寫(xiě)照。而現(xiàn)在對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，想要在鋼筋水泥的森林中安身立足，沒(méi)有半輩子的奮斗真是萬(wàn)難遂愿。住房消費(fèi)是人的一生中最重大的消費(fèi)，其受到關(guān)注的程度也就可想而知。從這次的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，按照目前的房?jī)r(jià)，有相當(dāng)一部分人買(mǎi)不起房。這是南昌房地產(chǎn)業(yè)要嚴(yán)肅思考的問(wèn)題。如何讓更多的人能夠買(mǎi)得起房？是多造高檔商品房還是多造中低檔經(jīng)濟(jì)適用房。此間舉行的全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議上付出的一些信息表明，在“就高還是就低”的選擇上，2002年的中國(guó)的住宅與房地產(chǎn)工作重心將繼續(xù)向中低檔經(jīng)濟(jì)適用房“傾斜”，同時(shí)扭轉(zhuǎn)已在一些地方出現(xiàn)的“失衡現(xiàn)象”，以滿足中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點(diǎn)，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度過(guò)，進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，從而保障住宅建設(shè)的健康發(fā)展。